Ισχυρό δικαστικό χτύπημα στη συγκεκριμένη ρύθμιση του ν. 4495/2017 – Το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την αυτόματη τακτοποίηση κτισμάτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες είχαν ακυρωθεί αμετάκλητα από τη Δικαιοσύνη

Νέα δεδομένα δημιουργεί η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας για μια ιδιαίτερα ευαίσθητη κατηγορία ακινήτων.

Με τις αποφάσεις 1182 και 1183/2026, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικές τις επίμαχες διατάξεις του άρθρου 110 του ν. 4495/2017, οι οποίες επέτρεπαν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών όταν η οικοδομική τους άδεια είχε προηγουμένως ακυρωθεί με δικαστική απόφαση.

Η απόφαση βάζει ένα ισχυρό θεσμικό «φρένο» σε μια διαδικασία που, σύμφωνα με το ΣτΕ, μπορούσε να έχει ως αποτέλεσμα να παρακάμπτεται στην πράξη το αποτέλεσμα μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης.

Το κρίσιμο σημείο: όταν η Δικαιοσύνη έχει ήδη ακυρώσει την άδεια

Η υπόθεση δεν αφορά αδιακρίτως όλα τα αυθαίρετα της χώρας.

Το ζήτημα αφορά ειδικά κτίσματα που είχαν ανεγερθεί βάσει οικοδομικής άδειας, η οποία στη συνέχεια ακυρώθηκε από τη Δικαιοσύνη, για παράδειγμα επειδή είχε στηριχθεί σε πολεοδομικό καθεστώς που κρίθηκε ανίσχυρο ή εσφαλμένο.

Η επίμαχη ρύθμιση του ν. 4495/2017 έδινε τη δυνατότητα υπαγωγής τους στο πλαίσιο τακτοποίησης, εφόσον δεν είχαν χρησιμοποιηθεί ψευδή ή αναληθή στοιχεία κατά την έκδοση της άδειας.

Το ΣτΕ όμως έκρινε ότι εδώ δημιουργείται ένα σοβαρό συνταγματικό πρόβλημα.

Γιατί;

Επειδή, σύμφωνα με το σκεπτικό του, δεν μπορεί μια μεταγενέστερη νομοθετική ρύθμιση να καταλήγει στην αποδυνάμωση μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης.

«Δεν μπορεί ο νόμος να ακυρώνει στην πράξη την ακύρωση»

Αυτό είναι το βασικό μήνυμα της απόφασης.

Όταν ένας πολίτης προσφεύγει στη Δικαιοσύνη, κερδίζει την υπόθεση και επιτυγχάνει την ακύρωση μιας οικοδομικής άδειας για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους, η Διοίκηση έχει συνταγματική υποχρέωση να συμμορφωθεί.

Το ΣτΕ θεωρεί ότι η αυτόματη υπαγωγή του συγκεκριμένου κτίσματος σε διαδικασία τακτοποίησης μπορεί να αδειάσει από περιεχόμενο αυτή την υποχρέωση.

Με απλά λόγια:

Δεν μπορεί μια δικαστική απόφαση να λέει «η άδεια ακυρώνεται» και στη συνέχεια ένας άλλος μηχανισμός του νόμου να οδηγεί ουσιαστικά στο αποτέλεσμα «το κτίσμα παραμένει όπως είναι».

Και ακριβώς σε αυτό το σημείο βρίσκεται η καρδιά της απόφασης.

Το ΣτΕ βάζει μπροστά το Σύνταγμα

Η Ολομέλεια στηρίχθηκε σε μια μακρά νομολογία για τα αυθαίρετα, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και την υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης προς τις δικαστικές αποφάσεις.

Το δικαστήριο επανέφερε στο προσκήνιο και παλαιότερες αποφάσεις του, επισημαίνοντας ότι η αντιμετώπιση των αυθαιρέτων δεν μπορεί να γίνεται με τρόπο που παρακάμπτει τον ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Το μήνυμα είναι σαφές:

Η προστασία του περιβάλλοντος και ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν μπορούν να υποχωρούν κάθε φορά που υπάρχει ένα ήδη ανεγερμένο κτίσμα.

Δεν αρκεί να αλλάξει απλώς το «χαρτί»

Ένα ακόμη ιδιαίτερα σημαντικό σημείο του σκεπτικού αφορά τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να διατηρηθεί ένα τέτοιο κτίσμα.

Σύμφωνα με το ΣτΕ, δεν αρκεί η απλή υπαγωγή του στις διατάξεις περί αυθαιρέτων ώστε να συνεχίσει να υφίσταται με τα χαρακτηριστικά που είχε βάσει της ακυρωμένης άδειας.

Θα μπορούσε, αντίθετα, να υπάρξει νόμιμη λύση εφόσον είχε προηγηθεί μια γενική μεταβολή του πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, βασισμένη σε πραγματικά πολεοδομικά και περιβαλλοντικά δεδομένα.

Δηλαδή, όχι μια ρύθμιση «στα μέτρα» ενός συγκεκριμένου κτιρίου, αλλά ένας συνολικός πολεοδομικός σχεδιασμός που θα λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία, τις ανάγκες και την επιβάρυνση της περιοχής.

Και οι ιδιοκτήτες που ήταν καλόπιστοι;

Εδώ βρίσκεται ίσως το πιο δύσκολο κομμάτι της υπόθεσης.

Το ΣτΕ αναγνωρίζει ότι υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες ένας ιδιοκτήτης μπορεί να είχε ενεργήσει καλόπιστα και να είχε χτίσει έχοντας στα χέρια του μια οικοδομική άδεια που τότε θεωρούσε νόμιμη.

Αν η άδεια ακυρωθεί αργότερα για λόγους που δεν οφείλονται σε δική του υπαιτιότητα, δημιουργείται προφανώς ένα σοβαρό ζήτημα δικαιοσύνης και δικαιολογημένης εμπιστοσύνης.

Ωστόσο, σύμφωνα με το σκεπτικό της Ολομέλειας, αυτή η εμπιστοσύνη δεν μπορεί να υπερισχύσει της υποχρέωσης του κράτους να εφαρμόζει τις αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις.

Και εδώ η απόφαση γίνεται ιδιαίτερα αυστηρή.

Το ΣτΕ ανοίγει και θέμα αποζημίωσης

Η απόφαση δεν περιορίζεται μόνο στο ζήτημα της τακτοποίησης.Το δικαστήριο επισημαίνει και ένα άλλο κρίσιμο ζήτημα: τι γίνεται με εκείνους που κέρδισαν μια δικαστική μάχη για την ακύρωση μιας οικοδομικής άδειας, αλλά τελικά το κτίσμα παραμένει όρθιο;

Το ΣτΕ αναφέρεται στην ανάγκη αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας και επισημαίνει ότι, εφόσον ένα κτίσμα δεν κατεδαφίζεται παρά την ακύρωση της άδειας, θα έπρεπε να υπάρχει εναλλακτικός τρόπος ικανοποίησης των δικαιωμάτων των νικησάντων διαδίκων, όπως ειδικά προβλεπόμενη αποζημίωση.

Το ζήτημα αποκτά έτσι ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις.Δεν είναι πλέον μόνο μια πολεοδομική διαφορά.

Είναι ζήτημα δικαστικής προστασίας, περιβάλλοντος, ιδιοκτησίας και συμμόρφωσης του κράτους στις αποφάσεις των δικαστηρίων.Το μεγάλο ερώτημα: Τι γίνεται από εδώ και πέρα;

Η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να απασχολήσει έντονα ιδιοκτήτες, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, δικηγόρους και τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι το 2026 έχει θεσπιστεί ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος περιλαμβάνει ειδικές ρυθμίσεις για αυθαίρετες κατασκευές και, υπό προϋποθέσεις, για περιπτώσεις όπου οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους έχουν ακυρωθεί αμετάκλητα για τυπικούς λόγους.

Άρα η εικόνα δεν είναι ότι «όλα τα αυθαίρετα παγώνουν».

Το πραγματικό ζήτημα είναι πολύ πιο συγκεκριμένο — και ίσως γι' αυτό ακόμη πιο σημαντικό:

τι μπορεί να γίνει με ένα κτίσμα όταν η άδεια πάνω στην οποία ανεγέρθηκε έχει ήδη ακυρωθεί αμετάκλητα από τη Δικαιοσύνη.

Εκεί το ΣτΕ σήκωσε πλέον πολύ ψηλά τον πήχη.

Η Δικαιοσύνη στέλνει μήνυμα

Η απόφαση των 1182 και 1183/2026 έρχεται να επαναφέρει στο προσκήνιο μια θεμελιώδη αρχή:

Μια δικαστική απόφαση δεν μπορεί να μετατρέπεται σε γράμμα κενό περιεχομένου.

Η πολεοδομική νομοθεσία μπορεί να αλλάξει.Οι κανόνες μπορούν να τροποποιηθούν.Νέα πολεοδομικά σχέδια μπορούν να θεσπιστούν.

Όμως, σύμφωνα με το ΣτΕ, η Πολιτεία δεν μπορεί απλώς να θεσπίσει μια διαδικασία που καταλήγει να εξουδετερώνει στην πράξη μια αμετάκλητη δικαστική κρίση.Και αυτό είναι το πραγματικό «καμπανάκι» της απόφασης.

Γιατί πλέον το ερώτημα δεν είναι μόνο ποιο κτίσμα είναι αυθαίρετο.

Είναι και το αν μπορεί ένα κτίσμα να παραμείνει όρθιο όταν η ίδια η Δικαιοσύνη έχει ήδη αποφανθεί ότι η άδεια με την οποία ανεγέρθηκε δεν μπορεί να σταθεί.

Και σε αυτό το σημείο, το Συμβούλιο της Επικρατείας είπε ένα ηχηρό:

ΟΧΙ.